Закон про те, що заборонили пайове будівництво. Чому новий закон про пайове будівництво загрожує колапсом на ринку житла

Прийнято грандіозні поправки до законодавства про пайове будівництво житла (Федеральний закон від 1 липня 2018 р. № 175-ФЗ "Новини").

Для тих девелоперів, які вже зараз повним ходом будують та добудовують житло, майже нічого не зміниться, але банківський контроль за їхніми рахунками посилиться. А ось забудовників, які лише отримують дозвіл на будівництво, навпаки, чекають на великі зміни.

По-перше, вони мають обрати найбільш підходящий для них формат роботи – через ескроу-рахунки або через так зване "проектне фінансування" (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ " ", далі – Закон №214-ФЗ). Такий вибір дозволено лише на найближчі 12 місяців: будь-який проект, у якому перший ДДУ буде подано на реєстрацію до Росреєстру через рік, будуватиметься, безальтернативно, лише за схемою ескроу-рахунків.

Проектне фінансування – це найсуворіший контроль банку над використанням грошей із рахунку забудовника – витрачати їх можна тільки будівництво, переводити їх дозволяється лише після перевірки " виправдувальних " документів ( , ). При цьому забудовник, техзамовник і генпідрядник повинні відкривати рахунки для розрахунків з будівництва в тому самому банку; якщо у забудовника кілька дозволів на будівництво – окремий рахунок відкривається кожному з них ( , ). Якщо забудовник "іде" в інший банк (це його право), то і генпідрядник, і техзамовник зобов'язані піти за забудовником і перевести всі гроші в новий банк.

Якщо пропонований забудовником платіж не підтверджений актами, ТТН, рахунками-фактурами та іншими документами, якщо перевищує ліміт витрат або ліміт авансування, або іншим чином порушує розпорядження , – банк зобов'язаний відмовити у проведенні операції з рахунку ( , ). До речі, перевести в готівку гроші можна тільки для видачі зарплати будівельникам.

Угоди забудовника в обхід цих правил можна оскаржити в суді – за позовом Фонду захисту пайовиків та самих пайовиків чи наглядового органу ( ).

Якщо ж забудовник воліє працювати через ескроу-рахунки, то жити йому стане значно простіше: у такому разі йому не потрібно буде навіть сплачувати внески до Фонду захисту пайовиків, а тим більше звітувати перед банком, дотримуватися нормативів фінансової стійкості, мати досвід будівництва та необхідний запас власних грошей (). Йому навіть дозволено мати борги та податкові недоїмки, а крім того – видавати векселі та випускати інші цінні папери ().

Механізм роботи рахунків ескроу в "долівці" наступний. Пайовик укладає стандартний ДДУ з забудовником, але з умовою про ескроу-рахунку, реєструє його в Росреєстрі і вносить до банку суму в розмірі ціни ДДУ (). Але забудовник ні копійки з цих грошей не отримує: вони повністю депонуються (тобто лежать недоторканими) до кінця будівництва, а забудовник будує виключно на свої або на позикові (). До речі – громадянину, якого банк підозрює у відмиванні грошей чи фінансуванні тероризму, банк має право відмовити у укладанні договору рахунку ескроу, і він не зможе стати пайовиком у принципі ().

Якщо будівництво будинку закінчилося благополучно, то забудовник забирає собі весь пул коштів на ескроу-рахунках - але не раніше того, як побудований будинок отримає від буднагляду дозвіл на введення в експлуатацію і перший пайовик успішно зареєструє право власності на свій об'єкт в Ростреестрі; до речі, це додатковий бонус для пайовиків, бо найчастіше вони не можуть зареєструвати право власності на свою квартиру, хоч і живуть у ній, – у Росреєстрі раптом "з'ясовується", що забудовник не оформив кадастрові документи додому.

Якщо забудовник збанкрутує - пайовик має право розірвати ДДУ і забрати свої гроші. Втім, для нього збережеться і опція "увійти" в банкрутство забудовника і чекати на добудову свого будинку (ст. 201.12-2 Федерального закону від 26 жовтня 2002 р. № 127-ФЗ").

Якщо пайовик розриває ДДУ (наприклад, через прострочення забудовника), він знову-таки може забрати свої гроші ().

А якщо збанкрутує банк, то пайовик і забудовник просто перейдуть в інший: ескроу-рахунки страхуються в системі страхування вкладів на суму до 10 млн руб.

• Забороняється купувати ДДУ за готівку;
• керівники та бенефіціари забудовника тепер несуть солідарну відповідальність із забудовником за збитки, заподіяні з їхньої вини пайовикам-громадянам. Це означає, що за збитками можна звертатися до цих осіб одночасно і безпосередньо – не чекаючи банкрутства, не встановлюючи недостатність власні кошти забудовника;
• свої власні сайти забудовникам тепер мати необов'язково - всю інформацію вони повинні розкривати, перш за все, в єдиній інформаційній системі житлового будівництва (https://наш.дом.рф). Уподобані всім фотографії будинків, що будуються, теж будуть там із щомісячним оновленням. Для пайовиків це зручно – по-перше, простіше наскаржитися, якщо інформація не вся, по-друге, вона нікуди не зникне, якщо забудовник стане банкрутом або вирішить втекти на Кіпр із валізою грошей. Щоправда, запрацює ця норма лише з жовтня;
• як і раніше, керівника регіонального "ДДУ-нагляду" призначатимуть та звільнятимуть губернатори, однак, кандидатура і на вхід, і "на виліт" повинна бути узгоджена у федеральному Мінбуді Росії;
• як і раніше, регіональний "ДДУ-нагляд" повинен попереджати Росреєстр про те, що "збитковий" забудовник немає права продавати ДДУ (у разі Росреєстр блокує їх реєстрацію). Але якщо за "старими" девелоперами таку інформацію передають до Росреєстру протягом дня після виявлення, то за об'єктами з новими, після 01.01.2018 р., дозволами на будівництво – залежно від ступеня порушень – можна надіслати не пізніше 1 дня або протягом одного-півтора тижнів;
• приватні житлові сертифікати більше випускати не можна (дозволяється завершити раніше розпочаті проекти), а будівництво через ЖБК дозволяється тільки в банкрутствах і таким ЖБК, яким земля під будівництво безкоштовно надана державою або муніципалітетом;
• будувати можна буде лише по одному дозволу для будівництва, а межах відразу кількох дозволів. Таким чином, принцип "один забудовник – один дозвіл у реалізації" фактично так і не запрацював. Щоправда, залишається заборона на участь забудовником у кількох договорах про розвиток забудованої території, та (або) договорів про комплексний розвиток території, та (або) договорів про комплексне освоєння території, та робота з кількох дозволів можлива лише через ескроу-рахунки та з обов'язковим відрахуванням грошей до Фонду захисту пайовиків;
• кількість інформації, яку забудовник зобов'язаний викласти в мережу (з жовтня - на своєму обліковому записі на https://наш.дом.рф), збільшилася. Зокрема, тепер він зобов'язаний публікувати розрахунок розміру власних коштів та нормативів фінансової стійкості (щоквартальний), а також ДПЗУ та схему планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта капітального будівництва, під'їздів та проходів до нього, меж зон дії публічних сервітутів, об'єктів археологічного. спадщини;
• збільшився період "відлучення від професії" – до 1 липня в "долевку" заборонено було пускати людей, котрі заплямували себе зв'язком із забудовниками-банкрутами протягом попередніх трьох років, а тепер період "відлучення" збільшено до п'яти років. Для бенефіціарів зберегли трирічний термін, зате самих бенефіціарів забудовника стане більше – раніше звертали увагу лише на тих, хто прямо чи опосередковано володів хоча б чвертю акцій або часткою банкрута-забудовника, а тепер придивлятимуться і до тих, хто мав лише 5 % часток або акцій. ПІБ, ІПН та СНІЛС таких персонажів обов'язково розкриваються забудовником;
• у 6 разів збільшено термін для розкриття забудовником проміжної бухгалтерської звітності (з 5 до 30 календарних днів).

У Росії планується перехід на нову схему придбання житла, що будується - замість пайового будівництва прийде проектне фінансування. «РБК-Нерухомість» пояснює, чим нова схема відрізняється від продажу ДДУ

Президент Росії Володимир Путін до 15 грудня цього року заходи щодо поетапного заміщення пайового будівництва банківським кредитуванням та іншими джерелами фінансування. Перехід на схему проектного фінансування забудовників житла, яка має мінімізувати ризик громадян, триватиме три роки.

Це означає, що в майбутньому девелопери не зможуть залучати кошти пайовиків для фінансування будівництва. Подібна практика обмеженої участі фізичних осіб у житловому будівництві діє у багатьох зарубіжних країнах та передбачає фінансування будівництва за рахунок банків.

Основна мета нововведень – вирішити проблему ошуканих пайовиків. «Громадяни не ризикуватимуть своїми коштами, а купуватимуть уже збудоване житло, яке одразу можна оформити у власність. Але при цьому потрібно зробити так, щоб ціна за квадратний метр не стала захмарною, а банки були готові давати кредити під щадні відсотки», — так у коментарі «РБК-Нерухомості» пояснив необхідність змін голова Мінбуду Росії Михайло Мень.

Редакція "РБК-Нерухомості" розібралася, які ризики для покупців новобудов зніме нова схема фінансування і як це вплине на ринок житла в Росії.

Альтернатива пайовому будівництву

Зараз близько 80% новобудов у Росії реалізуються у вигляді укладання договорів пайового будівництва (ДДУ). Ця схема передбачає, що будівництво житла ведеться коштом пайовиків — приватних осіб, які, по суті, поділяють всі ризики із забудовником.

Сьогодні є три джерела фінансування будь-якого будівельного проекту: кошти пайовиків, банківське (проектне) фінансування та власні кошти девелоперів. «Власні кошти девелопера становлять від 20% до 40% всього обсягу капітальних вкладень, які потрібні на будівництво [окремого житлового комплексу], кошти пайовиків — близько 50%. Решта — позики від кредитних організацій (проектне фінансування, не більше 50%)», — каже заступник генерального директора концерну «Крост» Марина Любельська. Але на практиці девелопер вибирає не більше 30% від виділеного кредитного ліміту на проект, а продажі майбутніх метрів по ДДУ стартують з початку будівництва, доповнює партнер міжнародної консалтингової компанії Colliers International Володимир Сергунін.

Проектне фінансування, на яке планується повністю перейти через три роки, передбачає, що будівництво більшою мірою фінансуватиме банк. При цьому конкретні схеми та умови взаємодії банків, забудовників та покупців новобудов поки що не озвучені. На розвинених ринках нерухомості (див. вріз нижче) при цій схемі банк вкладає кошти на реалізацію житлових проектів, які й виступають забезпеченням боргових зобов'язань, а повернення коштів кредитної організації відбувається поза рахунок активів девелопера, а й за рахунок грошових потоків, формованих новим проектом. Іншими словами, будівництво будинку ведеться за гроші банку. При цьому проектне фінансування не означає кредитування: ставки при проектному фінансуванні можуть бути набагато нижчими, ніж за поточними кредитами для будівельників.

«Нова схема зніме для громадян ризик втратити свої вкладення в житло, що будується, не отримавши в результаті квартиру. Для забудовників спроститься механізм залучення коштів на будівництво (замість численних фізичних осіб це буде один-два банки та обмежена кількість професійних інвесторів). Крім того, знімуться ризики невідповідності обсягів фінансування, що залучається, стадіям будівництва — фінансування здійснюватиметься в межах схваленого обсягу при необхідності», — розповів Михайло Мень.

Схема банківського фінансування житлового будівництва знижує ризики і для держави мінімізує «імовірність виникнення потреби в бюджетній підтримці галузі», додав міністр. Це означає, що удома у разі невиконання зобов'язань будівельниками добудовуватимуться не за рахунок держбюджету, а на гроші банків, які профінансували проект, або страхових компаній.

Як переходитимуть до нової схеми

Першим етапом переходу від пайового будівництва до проектного фінансування стала поява Фонду захисту прав пайовиків у Мінбуді. Другим етапом стане набуття чинності з 1 липня 2018 року норм 218-ФЗ, які мають на увазі зміни до законодавства про пайове будівництво. Також на цьому етапі планується створення єдиної системи контролю за пайовим будівництвом у регіонах.

На наступному етапі в цілому оцінюватиметься, як банки вестимуть фінансування будівництва житла. «Якщо в цій сфері воно себе виправдає, то в перспективі з урахуванням грамотної оцінки ризиків та зниження вартості кредитних ресурсів це дасть можливість поетапної заміни пайового будівництва на проектне фінансування з урахуванням збереження доступності житла», — розповів «РБК-Нерухомості» Михайло Мень. .

Глава Мінбуду зазначив, що інвестиції приватних осіб у житлове будівництво становлять близько 3,5 трлн руб. на поточний момент. «Передусім ми повинні отримати відповідь від банківського сектора: за який термін і за якою ціною грошей банки зможуть замістити ці 3,5 трлн руб. Чи під силу банківській системі такий обсяг фінансування? І якщо так, то за який період? Необхідно порахувати, перш ніж переходити до цивілізованішого ставлення, коли будівництво житла фінансуються не громадянами, а банками», — прокоментував глава Мінбуду.

Пайове будівництво в Росії

Сьогодні близько 80% житла, що зводиться в Росії, фінансується за рахунок коштів учасників пайового будівництва - по 214-ФЗ. По всій країні на третій квартал 2017 року зареєстровано близько 1,1 млн діючих ДДУ. За даними Банку Росії, заборгованість громадян з іпотеки, взятої під заставу ДДУ, становить близько 1 трлн руб., а з урахуванням коштів першого внеску ця сума зростає до 1,5 трлн руб.

Ще 20% - в основному реалізація квартир у готових будинках за попередніми договорами купівлі-продажу, також зустрічається видача житлових сертифікатів (вкрай рідко) або схема житлово-будівельних кооперативів, які ще не встигли повністю піти з ринку.

Страхи забудовників

Загалом девелопери та ріелтори, опитані редакцією «РБК-Нерухомості», згодні з позицією влади, що проектне фінансування зніме всі ризики для покупців та держави щодо появи нових ошуканих пайовиків. У той же час деякі гравці ринку нерухомості, що перехід на нову схему збільшить вартість житла, у тому числі через дорогі кредити для забудовників.

Особливих труднощів та перешкод для переходу на проектне фінансування не бачить президент ДК «Основа» та колишній глава «Мортона» Олександр Ручйов. За його словами, вже сьогодні ринок за такою схемою працює, і цілком успішно - без подорожчання будівництва та зростання цін. «Ми, наприклад, реалізуємо проект у Підмосков'ї із залученням проектного фінансування Ощадбанку Росії. Так, при цьому залучаємо гроші пайовиків, але вони не мають впливу на фінансування будівництва, і ми від них не залежимо», — каже Ручйов. На його думку, невеликі компанії, які не мають запасу стійкості, втратять можливість залучити гроші у банків і, можливо, підуть з ринку.

Теоретично пайове фінансування можна замістити проектним, вважає Марина Любельська, але зазначає умову: ефективна ставка такого проектного фінансування має дорівнювати розміру інфляції плюс справедливу винагороду. Таким чином, якщо інфляція дорівнює 4% річних, то разом із винагородою за ризик підсумкова ставка має становити не більше 8%. «Ця ставка дозволить, зберігши рівень цін, що склався на ринку для кінцевих споживачів, замістити значну частку проектів із залученням коштів пайовиків проектним фінансуванням без втрати для маржинальності девелопера», — пояснює вона.

Щоб уникнути зростання цін, на думку Наталії Шаталіної, необхідно запустити програму держпідтримки проектного фінансування, в рамках якої забудовники матимуть змогу отримувати кредити за більш доступними ставками. Основними причинами можливого зростання цін на житло Наталія Шаталіна називає відсутність можливості придбати об'єкти, що зводяться, за більш доступними цінами — наприклад, на початковій стадії будівництва придбати квартиру можна на 25-30% дешевше, ніж у готовому будинку. Якщо ж розглядати лише готові будинки, то можна припустити подорожчання до 10%, виходячи з існуючих ставок за кредитами для девелоперів, прогнозує вона.

У той же час, на думку керівника по роботі з ключовими партнерами Est-a-Tet Романа Родіонцева, різкого стрибка цін точно не очікується ні у разі відмови від пайового будівництва, ні з якоїсь причини. Експерт це пояснює тим, що щокварталу на столичний ринок виходить великий обсяг нової пропозиції за невисокими цінами, що стримує загальний рівень вартості пропозиції у новобудовах. «Навіть якщо нові проекти виходитимуть уже з проектним фінансуванням, на ринку залишиться пласт житла, яке реалізується за договорами пайового будівництва. На реалізацію лише тих 3,4 млн кв. м житла, які зараз пропонуються в новобудовах, за нинішніх темпів продажів знадобиться не менше чотирьох років», — резюмує Родіонцев.

У майбутньому, напевно, збережеться індивідуальний підхід до визначення процентної ставки, оскільки всі проекти мають різну привабливість та різний рівень ризиків, спрогнозували у прес-службі Мінбуду. Професійному забудовнику буде вигідно працювати за моделлю проектного фінансування, тому що спроститься механізм залучення коштів на будівництво як процедурно, так і щодо гарантованого припливу коштів на будівництво від інвестора, вважають у будівельному міністерстві.

Як продають житло, що будується, за кордоном

У Європі проектне фінансування використовується як основна схема залучення коштів на будівництво. Будівництво житла ведеться на позикові кошти, а гроші покупців надходять на спеціальні ескроу-рахунки банків, які розкриваються лише після введення об'єктів в експлуатацію, і лише тоді забудовник отримує прибуток.

У Німеччині існують будівельні ощадні каси - майбутній покупець нерухомості спочатку вкладає кошти в ощадні каси, а за кілька років може оформити житловий кредит на придбання житла. Кошти з рахунків ощадних кас можуть спрямовуватись виключно на будівництво будинків.

У Великій Британії житлова нерухомість продається за таким принципом: протягом циклу будівництва проекту девелопер сам фінансує будівництво і може дозволити собі взяти передоплату до 5% за квартиру, решта — власні та позикові кошти девелопера чи інвестора. Повну оплату він отримує під час введення об'єкта в експлуатацію, причому у більшості випадків об'єкти здаються з обробкою. Вартість проектного фінансування для забудовників не перевищує 5-6%, а вартість іпотечних позик – 1,5-3%.

В Ізраїлі схема пайового фінансування розподілена в часі: 10% вартості квартири пайовик віддає на етапі видачі дозволу на будівництво, наступну частину — на момент виходу об'єкта із землі, частину, що залишилася, — при завершенні всіх робіт. Тобто платіж пайовика прив'язаний до будівельної готовності об'єкта.

Пайове будівництво можуть повністю заборонити в Росії, і ця тема обговорювалася на нараді президента. Як стверджує джерело «Відомостей», уникнути продажів недобудов і зробити це мало не в 2018 році запропонував сам глава держави

Пайове будівництво можуть заборонити взагалі. Як повідомляють "Ведомости", така можливість обговорювалася на нараді у президента. Причому, як розповіло одне з джерел, близьке до учасників засідання, уникнути продажів недобудов і зробити це мало не в 2018 році запропонував глава держави.

З наступного року ринок пайового будівництва і так чекають глобальні зміни, які повинні убезпечити насамперед пайовиків, проте вони не викликають захоплення у девелоперів. Забудовники квартир не зможуть отримати грошей від покупців, доки не здадуть житло. Внески зберігатимуться на спецрахунках у банках, а будуватимуть будинки компанії або на кредитні кошти, або на свої.

Ці поправки багато хто критикував. Були думки: це може поставити хрест на пайовому будівництві.

Business FM запитала учасників ринку, покупців та експертів, що буде, якщо покупку недобудов повністю заборонять. Ошуканий пайовик ЖК «Терлецький парк» Микита Жевченко вважає, що держава таким чином хоче зняти з себе відповідальність:

Микита Жевченко пайовик ЖК «Терлецький парк»«Пайового будівництва, по-перше, у Європі ніде немає. Це є у нас. Чому це у нас? Тому що у нас високі ставки з іпотеки, тобто тому держава вигадала такий метод. Замість низької іпотеки вони придумали пайове будівництво, щоб ці гроші, які безпроцентні фактично, які були з низьким відсотком, які в Європі дають банки, тут дають пайовики. Але в цьому випадку, якщо держава таким чином вирішила питання з розвитком будівельного ринку, тобто вони мають якось захищати ці інвестиції. Інакше виходить, що ти ніби вмиваєш руки і при цьому бум у будівництві йде, але ти ні до чого, якщо щось трапляється. У результаті цим скористалися несумлінні забудовники, які не будують, а виводять гроші. Відповідно, звичайно, пряму відповідальність за це несе держава. І зараз вони намагаються якось це настроїти таким чином, щоб ці дірки залатати».

Бізнесу без можливості пайового будівництва буде важко, особливо в регіонах, вважає член правління «Опори Росії» Дмитро Котровський:

Дмитро Котровськийчлен правління «Опори Росії»«Насамперед це призведе, безумовно, до подорожчання вартості житла, що, мені здається, зовсім суперечить травневим указам, у яких йшлося про те, що має з'явитися плюс 40 млн квадратних метрів доступного житла, що вводяться, щоб 5 мільйонів росіян змогли б покращити свої житлові умови. Ось це абсолютно не корелює між собою. Ось ПІК зайняв більше 30% ринку, не все ж таки в змозі кидати тінь на весь ринок і підлаштовувати під себе абсолютно всіх учасників. Масштабованість, яка існує у групи компаній «ПІК», звичайно, дозволить їм мінімізувати собівартість. Відповідно, визначати ту маржинальність, яка дозволить у результаті формувати кінцеву вартість товару. Наздогнати таку можливість іншим учасникам ринку, особливо тим, хто працює в регіонах, я не уявляю собі можливим. Все-таки, якщо ми говоримо про те, що 5 мільйонів росіян повинні отримати доступне житло, ну як це зробити в усіх 85 регіонах з урахуванням того, що забудовнику потрібно буде спочатку десь взяти гроші, довести банку, що проект доцільний і актуальний , А після цього ще покласти у вартість ціни навантаження, яке можна порівняти з вартістю грошей, при тому що ви будете зобов'язані брати кредити. Для мене це загадка — як можна такі два протилежні рішення звести до рангу державне завдання. Я не знаю, як це можна зробити.

Експерти вважають, що у разі заборони продажу нерухомості на етапі будівництва ціни на готове житло суттєво злетять нагору. Ось що говорить директор аналітичної платформи BNmap.pro Сергій Лобжанідзе:

Сергій Лобжанідзедиректор аналітичної платформи BNmap.pro«Окрім того, що це автоматично призведе до збільшення ціноутворення на етапі фінального будівництва, тому що зараз зростання протягом будівництва в середньому, наприклад, по Москві від 18% до 27% становить, до цього додасться кредитне навантаження. До цього додасться ПДВ, який за фактом отримання власності потрібно буде оплачувати, тому я думаю, що тут до 50-60% може становити зростання ціни, лише виходячи із збільшення об'ємних витрат за продуктами. Це щодо ціни. Що стосується того, наскільки це популярно, можу як приклад сказати, що за підсумками 2017 року у нас у межах Москви та Нової Москви близько 54 тисяч угод з фізособами, включаючи квартири-апартаменти, в рамках договорів пайової участі з передачі прав на підставі купівлі -продажу. Вторинний ринок — близько 120 тисяч, тобто, в принципі, майже половина — це дуже великий відсоток».

Про те, чи було прийнято якісь рішення щодо заборони пайового будівництва, не повідомляється. Видання лише зазначає, що як варіант обговорювалася можливість продавати тільки готове житло з 2020 року.

За указом президента Росії розробляється законопроект про скасування пайового будівництва та перехід до більш надійного проектного фінансування. Вступити в силу закон має протягом трьох років.

Відмінності пайового будівництва та проектного фінансування

Пайове будівництво – це будівництво, із залученням грошей покупців (пайовиків). У Росії це найпопулярніший вид фінансування новобудов. Схема пайової участі виглядає наступним чином: частину вартості будівництва беруть на себе пайовики, а у випадку, коли у будівельної компанії не вистачає коштів на завершення проекту, забудовники починають нове будівництво і на отримані гроші добудовують попередній об'єкт. Якоїсь миті грошей перестає хапати на будівельні роботи і новобуд може заморожуватися до невизначеного часу. На зміну пайового будівництва прийде проектне фінансування новобудов.

Проектне фінансування – це будівництво багатоквартирних будинків з допомогою фінансового забезпечення банків, а чи не фізичних осіб. Проектне фінансування буде організовано за рахунок залучення кредитів, що, в свою чергу, позначиться на вартості квартир.

Що зміниться після скасування пайового будівництва

Реформа дозволить знизити ризики пайовиків і зробить систему ринку житлової нерухомості прозорішою. У Росії на сьогоднішній день понад 800 проблемних будівництв, а кількість ошуканих громадян досягла 150-200 тисяч людей.

Перевага нововведення – це у новобудові. Люди купуватимуть уже готове житло, яке зможуть одразу оформити у свою власність. Збільшиться швидкість будівництва будинків, тому що на бюджет забудовника не впливатимуть темпи продажу новобудови.

Мінус відміни пайового будівництва – це збільшення вартості нерухомості. Інвестиції в новобудови на низьких етапах будівництва втрачають свої переваги. Можуть зникнути дрібні або навіть середні будівельні компанії, що пропонують бюджетне житло. Зі зменшенням обсягів будівництва житла неодмінно зросте його вартість.

В уряді зараз активно обговорюються шляхи переходу до проектного фінансування та можливості державної підтримки або зниження відсоткових ставок банку.

Експерти вважають, що для кожного забудовника буде потрібен індивідуальний підхід, що враховує його репутацію та фінансове забезпечення.

Чи подорожчає житло після скасування пайового будівництва?

Аналітики прогнозують після ухвалення нового закону збільшення. З огляду на нинішні банківські відсоткові ставки цінник зросте на 10-30%. Наприклад, Вартість однокімнатної квартири в розвиненому районі 1,5 млн. рублів, якщо додати 25%, отримуємо 1,85 млн. рублів.Також покупці втрачають можливість заощадити або заробити гроші, купивши квартиру на низькому етапі будівництва, а це близько 10-30% її підсумкової вартості.

Вартість житла буде безпосередньо пов'язана із процентними ставками, які запропонують банки. Конкурувати із забудовниками-партнерами банків або великими будівельними компаніями, маленьким фірмам чи новачкам стане дуже складно.

Зменшиться конкуренція на ринку новобудов, скоротяться обсяги будівництва, через що зростуть ціни на нерухомість. Чи очікує країну на нову житлову кризу чи глобальне підвищення цін, залежить від державної підтримки забудовників та продуманості етапів переходу до нової схеми.

Чи варто купувати квартиру зараз чи чекати на скасування пайового будівництва?

Після набуття чинності законопроекту зростатимуть. Зараз на тлі знижених іпотечних ставок та доступних цін, можна встигнути купити квартиру за гарною ціною для інвестування чи комфортного життя. Звести до мінімуму ризики допоможуть експерти з нерухомості 23квартири.ру. Вибрати квартиру від надійного забудовника, відкрити та купити житло віддалено допоможуть фахівці незалежного порталу нерухомості. Послуги наших експертів та менеджерів безкоштовні.

Гроші пайовиків за куплені ними квартири будівельні організації зможуть отримати лише після здачі будинків. З 1 липня почали діяти поправки до Федерального закону "Про участь у пайовому будівництві...". Основна зміна в ньому – поява ескроу-рахунків. Там банки зберігатимуть до закінчення будівництва гроші, що надійшли від продажу квартир. І видавати будівельникам під відсотки кредити на конкретний проект удома.

Таким чином, покупець квартири укладає договір із девелопером на придбання квартири у новобудові.

"Цей договір буде зареєстрований у Росреєстрі, - пояснив нову систему Микола Алексєєнко, генеральний директор Рейтингового агентства будівельного комплексу. - При цьому кошти надійдуть не забудовнику, а будуть розміщені в банку на спецрахунку".

Забудовник отримає їх лише після завершення будівництва. Так кошти пайовиків будуть захищені від розтрати. Передбачається, що з переходом на нову фінансову модель, забудовники вкладатимуть у будівництво більше власних коштів. Мінімальний їх обсяг прописаний новим законом. Забудовники повинні резервувати 10 відсотків власні кошти на початок будівництва. Це може бути прибуток, отриманий від реалізації вже втілених проектів.

І чим більше власних коштів вкладе у справу забудовник, тим менший обсяг банківських кредитів йому знадобиться. Тим дешевшими, а значить, конкурентнішими будуть його квартири на ринку.

Саме позикові гроші потім стануть основним джерелом фінансування після відмови від пайового будівництва в Росії.

Щоб гроші під час будівництва не відволікалися на інші цілі, встановлено заборону на ведення проектів, не пов'язаних із житловим будівництвом, запровадження обов'язкового банківського супроводу проектів та посилення контролю за витрачанням забудовником коштів.

Не всі забудовники відразу з 1 липня перейдуть на ескроу-рахунки. В обов'язковому порядку цей механізм запроваджується для тих об'єктів, за якими договір участі у пайовому будівництві з першим пайовиком буде представлений на державну реєстрацію після 1 липня 2019 року.

Особливості застосування законодавства експерти "РГ" у рубриці "Юрконсультація". Свої запитання їм можна поставити

"Ескроу-рахунки найближчим часом залишаться великою рідкістю", - вважає Марія Літинецька, керуючий партнер компанії "Метріум". Крім того, за рахунок великої кількості проектів, які вже виведені на ринок, знайти квартиру, яку можна купити без використання ескроу-рахунків, покупці зможуть ще протягом мінімум двох років, вважає Олександр Хрустальов, голова "НДВ Груп".

Інша справа, що для покупця ескроу-рахунку якраз вигідніше чинного сьогодні порядку пайового будівництва. Учасники ринку говорять про те, що нова фінансова схема гарантує покупцям безпрецедентну безпеку укладання угод на ринку нерухомості з житлом, що будується. Фактично передбачено відразу кілька страхових механізмів, які запускаються залежно від ситуації, що виникла.

"У випадку, якщо у банку виникають проблеми, наприклад, відгук ліцензії, АСВ гарантує пайовикам повернення сум до 10 мільйонів рублів, - каже Микола Алексєєнко. - Якщо забудовник не зможе завершити будівництво, покупцеві повернуть гроші або ж банк акредитує нового забудовника, який завершить проект".

Зміни гарантують повернення коштів, а й прискорять цей процес. До кінця року можуть бути внесені зміни, пов'язані із порядком банкрутства забудовників.

"Процедуру вилучення об'єкта для добудови буде прискорено", - зазначає Олександр Хрустальов. Наразі банкрутство може тривати кілька років, люди не отримують свої гроші, недобудови не передаються новим будівельним організаціям для завершення. Новий механізм міг би забезпечити повернення коштів або передачу будинків новим будівельним організаціям упродовж трьох-п'яти місяців, вважає Хрустальов.

Додатково Держдума ухвалила поправки, які дозволять уникнути "котлового" принципу в будівництві. Він є однією з головних причин появи довгобудів і запобігатиме нецільовому використанню коштів будівельними організаціями, що сприятиме їх фінансовій стійкості. Зміни зазнала і норма "одне дозвіл на будівництво - одна компанія". Тепер забудовники можуть використовувати кілька дозволів на будівництво, якщо об'єкти, що реалізуються, є частиною одного проекту.